Denkmalschutzimmobilien – was zu beachten ist

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BaufinanzierungBei Anlageimmobilien hat sich die Denkmalschutzimmobilie schon lange bewährt. Sie ist nicht umsonst eine der am meisten Steuer einsparenden Anlagen im Immobilienbereich. Grund für die immer währende Attraktivität dieser Immobilienanlage sind die enormen Steuervorteile. Gerade bei Anlegern mit hohen Einkommensteuerzahlungen sind diese sehr beliebt. Mittlerweile werden aber auch große Objekte in kleinere Wohneinheiten aufgeteilt, so dass fast jeder, der sein Geld im Immobilienmarkt positionieren will, von den Steuervergünstigungen profitieren kann.

So kann ein Anleger durch die Denkmal-AfA die Sanierungskosten über 12 Jahre absetzen, wenn er die Wohnung vermietet. Bewohnt er die Wohnung selbst, so sind immerhin 10 Jahre Abschreibung möglich. Dies bedeutet: Je höher der Anteil der Sanierungskosten vom Kaufpreis selbst ist, desto lukrativer sind die Abschreibungsmöglichkeiten. Bei einem hohen Steuersatz und ca. 80 % Sanierungskosten werden so bis zu 40 % des Kaufpreises vom Staat finanziert.

Aus langer Erfahrung weiß die GWF, dass es nicht nur auf den Steuervorteil ankommt. Wir möchten den Anlegern besonders folgende Punkte ans Herz legen, die unbedingt bei einer Anlage in Denkmalschutzimmobilien zu beachten sind:

  • Der Wohnraum muss von der Denkmalschutzbehörde anerkannt sein.
  • Vergleichen Sie den Kaufpreises mit umliegenden Wohnungen in derselben Lage. Die Verkäufer wissen um die Vorteile der Steuerbegünstigung und verkaufen eventuell viel zu teuer.
  • Die zu erzielende Miete muss realistisch eingeschätzt werden.
  • Denkmalgeschützte Häuser können nicht von außen gedämmt werde. Ein vernünftiger Energiestandard soll eingehalten werden.
  • Bei höherer Energieeffizienz kann der Anleger sogar in den Genuss eines KfW-Darlehens zusätzlich kommen.
  • Die Ausstattung der Wohnbereiche sollte in einem vernünftigen Verhältnis zum Mietertrag stehen.
  • Liegt ein Entwicklungspotential der örtlichen Umgebung vor?
  • Die Wohnungsschnitte sollten möglichst praktisch sein.
  • Zum Schluss das Wichtigste, das für alle Immobilien gilt: Die Lage ist der wichtigste Entscheidungspunkt. An ihr hängt alles: Miete, Wertsteigerung und Wiederverkaufswert. Beste Lagen sind oft überteuert, aber eine gute Lage sollte schon sein, vor allem auch entwicklungsfähig.

Wenden Sie sich an die GWF, falls Sie in denkmalgeschützte Immobilien investieren möchten. Sie sehen, es gibt viel zu beachten und zu berechnen. Wir haben die Erfahrung, um Ihnen als Anleger oder Selbstnutzer optimale Konzepte auszuarbeiten.

Vereinbaren Sie unter https://www.gwf-mbh.de/terminkalender.html einen Online-Beratungstermin oder rufen Sie uns einfach unter 089 / 99 20 400 an.

Steigende Energiepreise erhöhen die Mietnebenkostenabrechnung

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© kzenon – 123RF

Jedes Jahr kommen durch tatsächliche oder eingebildete Rechenfehler bei der Mietnebenkostenabrechnung Streitereien und Prozesse zwischen Mieter und Vermieter zustande.

Auch in diesem Jahr kommen auf den Mieter hohe Nachzahlungen bei der Abrechnung von Nebenkosten zu.

So werden für eine Wohnfläche von 70 m² bei einer Nutzung von zwei Personen und einem Kind die Preise für Gasheizung um 3 % teuerer als im Vorjahr, dies bedeutet ca. 25 Euro/Jahr Mehrkosten. Mit einem Erdgas Preisvergleich zwischen den Energieanbietern kann der Mieter dem entgegenwirken, wenn die Eigentümer dies unterstützen.

Hart trifft es nach Schätzung des deutschen Mieterbundes die Mieter, deren Wohnungen mit Öl beheizt werden. So steigen die Kosten für Ölheizung um 18 % gegenüber dem Vorjahr, dies macht für eine Familie mit zwei Kindern und einer dementsprechend großen Wohnung von 100 m² eine Mehrbelastung von ca. 220 Euro/Jahr aus.

Nicht so schlimm sieht es bei den Mietern aus, deren Gebäude eine Fernwärme Heizung besitzen. Hier werden sich die anfallenden Kosten um 6 % erhöhen. Dies bedeutet, um zu dem erstgenannten Beispiel einer 70 m² Wohnung zurückzukehren, eine Mehrkostenbelastung von ca. 50 Euro/Jahr.

Dass durchschnittliche Warmwasserkosten und Heizkosten steigen, scheint nicht genug Belastung für den Mieter darzustellen, denn auch die Stromkosten steigen um 8,8 %.

Bei einer Warmmiete kommen zunächst die Erhöhungen der Energiekosten auf den Vermieter zu und der wiederum wird diese auf den Mieter umlegen.

Insgesamt gesehen werden die Warmmieten also wieder steigen und die Mieter mit einem Kaltmietvertrag werden die Nachzahlungen Nebenkosten deutlich zu spüren bekommen.

Vergleich von Baufinanzierung – Eigentum statt Miete

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Das Baugeld hat mit 2,38 % einen fast historischen Tiefstand erreicht, während der Mietspiegel München weiterhin hohe Mieten ausweist. Zudem gibt es immer wieder Ärger mit der Mietnebenkostenabrechnung. So denken viele Mieter daran, sich ihre eigenen vier Wände zu kaufen. Grund für die Zinslage ist die Schuldenkrise und der Absturz der Börsen, womit kurzfristige Baukredite bei Kleinbanken zu einem Zinssatz von 2,5 % auf 5 Jahre Laufzeit zu bekommen sind.

Grundsätzlich stellt sich aber die Frage: Welche Immobilie kann ich mir leisten und passt diese zu meiner Lebensplanung.

Wohnort, Lage und Größe sollten in der Planung berücksichtigt sein, ebenso die Sicherheit des Standorts vom Arbeitsplatz.

Wichtige finanzielle Voraussetzungen sind: 

  • Das Eigenkapital soll 20% bis 30% der Immobilienkosten betragen.
  • Eine monatliche Nettoeinkommensbelastung von 40% darf nicht überschritten werden.
  • Die Kaufnebenkosten wie Notar, Grunderwerbssteuer und Grundbucheintrag sind zu berücksichtigen.
  • Auch bei einer eigenen Immobilie fallen Nebenkosten an (z.B. Wasser Nebenkosten).
  • Eine langfristige Bindung an den Niedrigzinssatz soll angestrebt werden.

Bei Fragen, wie z.B. was ist ein Hypothekendarlehen, wer macht den Vergleich von Baufinanzierung und welche Versicherungen benötigt ein Bauherr, ist es angeraten, einen unabhängigen Berater an seiner Seite zu haben, um schon im Vorfeld möglichst günstige und sinnvolle Kreditvarianten zu erschließen.

Mit sinnvoller Planung kann der Traum vom Eigenheim Wirklichkeit werden.

Wohnimmobilien – Abzocke oder sichere Investition?

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© Andrey Armyagov – 123RF

In Zeiten einer immer weiter steigenden Inflationsrate raten Experten zur Investition in Sachwerte wie Aktien, Rohstoffe, Edelmetalle und Immobilien. Besonders Wohnimmobilien also vermietete Eigentumswohnungen gelten als attraktiv, da sie vor allem durch Wertstabilität punkten. Während Anleger von Aktien, Anleihen und Rohstoffen in den vergangenen drei Jahren bedingt durch die Finanzkrise extreme Turbulenzen hinnehmen mussten, bieten Wohnimmobilien eine deutliche attraktive und vor allem konstante Rendite. So liegt die durchschnittliche Renditeerwartung bei 4,5 bis 6 Prozent.

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Immobilien – eine sichere Sache in Inflationszeiten?!

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© fotocromo – 123RF

Die Investition in Immobilien zur Vermeidung von Altersarmut gehört zu den häufigsten Empfehlungen von Bankberatern. Tatsächlich gehören Immobilien wie Aktien oder Rohstoffe zu den Sachwerten und haben den großen Vorteil, auch längere Inflationsphasen wertmäßig überdauern zu können. Denn, egal welche Währung nach einer Inflationsphase Gültigkeit besitzt, der Wert einer Immobilie verändert sich nur geringfügig.

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